Cтоит ли сейчас покупать квартиры в хрущевках

В феврале мэр Москвы заявил о намерении снести 8 тысяч пятиэтажных домов. Он также поручил подготовить поправки в программу сноса ветхих домов и городской бюджет, составить предложения по стартовым площадкам для строительства домов под переселение. Какие дома первыми пойдут под снос, пока неясно, но новости продолжают поступать. На днях «Ведомости» написали о том, что мэрия допускает возможность сноса не только пятиэтажных домов, но и девятиэтажек, которые построены вместе с ними в пределах одного квартала. Такое масштабное переселение, несомненно, скажется на московском рынке недвижимости. И, возможно, желающие купить квартиру в доме под снос с целью переехать в новостройку есть уже сейчас. The Village спросил об этом у экспертов.

Объявления в базах данных обновляются довольно медленно. Пока мы не отмечаем заметных изменений в структуре предложения или их ценовых параметрах. Если до 20 февраля на протяжении 2017 года в экспозицию выходило в среднем 90 квартир в день в пятиэтажных домах, то после указанной даты это число даже немного снизилось (до 76 квартир в день).

Снижение активности на рынке на стыке февраля и марта традиционно связано с большим числом выходных и предпраздничных дней. Не изменился и средний срок экспозиции квартир в таких домах (до 20 февраля — 81 день, после — 92 дня). Средняя стоимость лота осталась практически без изменений (6,75 миллиона для объявлений, вышедших до 20 февраля, и 6,69 миллиона для объявлений, вышедших после этой даты).

Заявление московских властей всколыхнуло владельцев квартир в пятиэтажках несносимых серий (I-510, I-515 и так далее), ведь реновация кварталов позволит им значительно улучшить жилищные условия за счет переезда в современные и качественные дома. По заявлениям властей, жителей планируют оставить в тех же районах, что, безусловно, делает предстоящую программу привлекательной для собственников квартир.

Вместе с этим нельзя не отметить присутствие выжидательных настроений. Пятиэтажки массово строились по всей Москве — зачастую целыми кварталами и микрорайонами, — и в общей сложности речь идет о 25 миллионах квадратных метров. К оценке масштабов обсуждаемой программы применима приставка «мега». Чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на такие районы, как Хорошево-Мневники, Черемушки, Зюзино и прочие локации на карте Москвы.

Ждать ли резкого роста цен и спроса на хрущевки

Очередная программа сноса хрущевок все еще находится в стадии обсуждения, и пока ее конкретные параметры неизвестны, ни покупатели такого жилья, ни его продавцы принципиально не будут менять свою стратегию поведения на рынке.

Владельцы панельных пятиэтажек в ближайшее время едва ли станут снимать с продажи свои квартиры, так как на вторичном рынке сегодня найти покупателя очень непросто. Даже сравнительно ликвидные объекты продаются по четыре-шесть месяцев, не говоря уже о хрущевках, которые относятся к наименее востребованным предложениям вторичного рынка.

Что касается покупателей, то они прекрасно осознают всю масштабность программы по расселению, которая, как предполагается, растянется не менее чем на 20 лет (необходимо снести 8 тысяч домов, тогда как первая волна сноса затронула только 1 700 зданий). В этой связи даже после утверждения графика переселения далеко не все хрущевки сразу привлекут внимание инвесторов.

В любом случае даже если программа сноса старых пятиэтажек и окажет влияние на рынок жилья, то никак не одномоментно, так как невозможно сразу снести 25 миллионов квадратных метров жилья и построить на их месте 60−80 миллионов квадратных метров (чтобы участие в программе окупилось для девелоперов). То есть новый объем предложения на рынке будет вводиться частями. Сначала в пределах района сноса строится новое жилье с квотой для переселенцев, и только после ее заселения хрущевка освобождает место для нового жилого комплекса с очередной квотой.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в хрущевке

На сегодня неизвестны перечень строительных серий, домов, кварталов, которых коснется программа, а также механизмы, которые будут применяться при их расселении. Есть лишь высокоуровневое пожелание, чтобы при переселении жители остались довольны и реализация программы не привела к росту напряженности и протестных настроений.

Установка о переселении жителей в новые дома в том же районе довольно расплывчата, как и сам термин «городской район». То есть в настоящее время сделки с квартирами в этих домах имеют неопределенные инвестиционные перспективы, так как конкретные параметры программы не определены, а ее длительность даже на старте измеряется десятилетиями.